Il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dell’inquilino rappresenta una delle situazioni più critiche per i proprietari di immobili. Oltre al danno economico immediato, infatti, il locatore è tenuto, almeno inizialmente, a dichiarare e tassare i canoni anche se non li ha effettivamente incassati. Per evitare un’ingiustificata imposizione fiscale l’articolo 26 del TUIR prevede un meccanismo di tutela che consente al proprietario di recuperare le imposte versate su canoni mai percepiti, purché sia intervenuta una convalida di sfratto per morosità.
Il principio normativo: cosa dice l’articolo 26 del TUIR
Secondo l’articolo 26, comma 1, del TUIR, i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito del locatore indipendentemente dalla loro percezione. Tuttavia, quando un giudice accerta la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di sfratto, i canoni non riscossi non sono più imponibili e, soprattutto, per quelli già tassati negli anni precedenti viene riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare rispetto alle imposte pagate.
Come si determina il credito d’imposta
Il credito non corrisponde automaticamente all’importo dei canoni non percepiti, ma alle imposte effettivamente versate in più negli anni in cui tali canoni sono stati dichiarati come reddito.
Per calcolarlo occorre:
- riliquidare le dichiarazioni dei redditi degli anni interessati: per ogni anno in cui il locatore ha dichiarato canoni poi risultati non riscossi, si deve procedere a una riliquidazione della dichiarazione, eliminando dal reddito imponibile i canoni non percepiti. La riliquidazione consente di determinare quanta imposta è stata pagata in eccesso.
- considerare la rendita catastale: in assenza dei canoni, il reddito dell’immobile torna a essere determinato sulla base della rendita catastale rivalutata, come previsto per gli immobili non locati. Questo valore deve essere reinserito nella riliquidazione.
- tenere conto di eventuali accertamenti o rettifiche: se negli anni interessati l’Agenzia delle Entrate ha effettuato controlli o rettifiche, questi devono essere considerati nel ricalcolo, per evitare discrepanze tra imposta teorica e imposta effettivamente versata.
- sommare le imposte pagate in più: il credito d’imposta finale è pari alla somma delle maggiori imposte risultanti dalle riliquidazioni dei singoli anni.
Come si utilizza il credito d’imposta
Il credito può essere:
- portato in compensazione nel modello F24;
- indicato nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui si è verificato l’accertamento giudiziale;
- utilizzato in diminuzione dell’imposta dovuta.
Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate chiariscono che il credito è immediatamente utilizzabile dal periodo d’imposta in cui avviene la convalida di sfratto.
Un meccanismo che ripristina l’equità fiscale
Il meccanismo previsto dall’articolo 26 TUIR rappresenta una tutela fondamentale per i proprietari che subiscono la morosità dell’inquilino. Il credito d’imposta non è automatico, ma richiede una riliquidazione accurata delle dichiarazioni pregresse, considerando rendita catastale e eventuali rettifiche. Una volta determinato, però, consente di recuperare integralmente le imposte versate su redditi mai incassati, ristabilendo un principio di equità fiscale.
