L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito al momento di maturazione del diritto al credito di imposta per il riacquisto della prima casa.
Secondo quanto specificato dall’articolo 7, comma 1, della legge n. 448/1988, ai contribuenti che vendono l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ed “a qualsiasi titolo”, ne comprano un’altra in presenza delle condizioni per fruire dei benefici “prima casa”, hanno diritto ad un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
È inoltre possibile beneficiare del credito d’imposta in esame anche nell’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.
L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione.
Tale credito d’imposta può essere utilizzato a scelta del contribuente:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
- per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto
- in compensazione nel modello F24; occorre, in tal caso, tenere presente che se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nella dichiarazione dei redditi per utilizzarla nei successivi periodi d’imposta
Il credito d’imposta non spetta se:
- sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
- il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
- il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
- viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio
L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/2022 chiarisce che il credito può essere fatto valere alternativamente:
- in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto
- nella dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso
Il credito eccedente a quanto dovuto sul secondo acquisto non dà luogo a rimborsi.
Nel caso in cui l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d’imposta va imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
Sempre nella stessa circolare l’Agenzia delle Entrate precisa il riconoscimento del credito d’imposta in due casi particolari:
- l’acquisto della nuova abitazione mediante appalto: in tal caso vi è la necessità che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato e che ne emerga la dichiarazione concernente il possesso delle condizioni agevolative; il diritto al credito d’imposta nasce al momento della consegna del bene costruito, sicchè a tale data dovrà farsi riferimento per la prova dei requisiti di “prima casa”
- l’acquisto di immobili in corso di costruzione: in questo caso “la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die” avendo il contribuente il termine per dimostrare l’ultimazione dei lavori di tre anni dalla registrazione dell’atto. Una volta terminati i lavori, è necessario che l’immobile costituisca un’abitazione (ossia che sia di categoria catastale A, con l’esclusione di A/1, A/8, A/9 e A/10).
