Nel linguaggio comune si usa il termine affitto come sinonimo di locazione ma in realtà la parola affitto andrebbe riferita solo ai contratti con i quali si concede l’uso di un bene che sia immobile o mobile produttivo, come nei casi di aziende o attività ed esercizi commerciali. In tutti gli altri casi, cioè quando il bene non è di per sé produttivo, ad esempio è una casa abitativa, un terreno, un locale o un ufficio, si dovrebbe parlare di locazione e non di affitto.
Entrambi i contratti sono soggetti a registrazione e producono i medesimi effetti. La registrazione è un obbligo previsto espressamente dalla legge, necessaria non soltanto per i contratti iniziali di affitto/locazione, ma che per le loro successive vicende cioè in caso di cessazione, di risoluzioni e di proroghe anche tacite.
Per la registrazione dei contratti di affitto o locazione bisogna pagare l’apposita imposta di registro. Essa viene calcolata a seconda del tipo di immobile affittato e del valore del contratto. L’obbligo di registrare un contratto di affitto o locazione è a carico di entrambi i contraenti e tale registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando un apposito modello, chiamato RLI.
Ci sono due modalità di registrazione alternative:
- in via telematica utilizzando l’apposita procedura dell’Agenzia delle Entrate
- presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate
Al momento della registrazione occorre indicare il regime di tassazione prescelto, in questo caso di cedolare secca. La cedolare secca è un regime opzionale che permette al locatore di assoggettare il canone di locazione ad un’imposta sostitutiva comprensiva delle imposte di registro e di bollo come previsto dall’articolo 3 del D.lgs 23/2011. Possono usufruire del regime agevolativo della cedolare secca i locatori, persone fisiche, “privati” che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni e che siano proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo, inoltre, sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare dev’essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 530 del 28 ottobre 2022, ha introdotto la remissione in bonis per la scelta della cedolare secca. Nel caso in cui una società che intenda revocare la cedolare secca, che aveva opzionato per il contratto di locazione avendo dato avviso solo al conduttore ma non l’Agenzia delle Entrate può ricorrere all’istituto della remissione in bonis e sanare così la comunicazione tardiva se è in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la nuova scelta. In sintesi deve provare l’invio al conduttore della revoca tempestiva e la mancata corresponsione dell’imposta sostitutiva con riferimento all’anno di locazione.
L’Agenzia ricorda, inoltre, che è possibile il ricorso alla remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI per la cedolare secca solo se il tardivo assolvimento non sia configurabile come mero ripensamento. Quindi il ricorso a questo istituto è precluso a chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Al fine di perfezionare la revoca l’istante dovrà:
- inviare il prescritto modello RLI con la revoca entro il termine di presentazione “prima dichiarazione utile” ovvero entro il prossimo 30 novembre 2022
- versare, senza possibilità di compensazione, “l’importo pari alla misura minima della sanzione ovvero 250 euro”
- versare tardivamente, ove non già corrisposta, l’imposta di registro maggiorata degli interessi e delle sanzioni riducibili mediante il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso
- assoggettare il canone di locazione ad imposta ordinaria e compilare la dichiarazione annuale in modo coerente con la scelta fatta.
Resta inteso che, in mancanza delle condizioni sopra indicate, l’istante potrà revocare il regime della cedolare secca solo a far data dal 1° dicembre.
